A alienação de bens imóveis penhorados rege-se pelas disposições legais estipuladas pela Lei Federal n.º 102-FZ “Sobre Hipoteca (Penhor de Imóveis)”. A nova versão deste ato legislativo prevê uma série de aditamentos e alterações que entraram em vigor em 01.01.2019.
Conceitos gerais de leilão público
Para compreender as especificidades da realização de leilões públicos para a venda de bens imóveis no âmbito das normas jurídicas relativamente novas da legislação russa, é necessário compreender alguns conceitos.
Local de organização do leilão público. Está diretamente vinculado ao objeto imobiliário a ser vendido.
Termo de publicação. No prazo de dez dias a contar da data do leilão, é publicado edital, que indica informações sobre a realização deste evento (assunto, local e data do leilão, custo dos bens materiais).
Anúncio de leilão público. No sítio oficial do FSSP, com a comunicação simultânea das divisões territoriais deste serviço, são publicadas informações sobre o leilão previsto. Seus participantes devem pagar um depósito fixo, que geralmente é de 5% do valor inicial dos ativos materiais. Além disso, o depósito é totalmente reembolsado se o leilão for declarado inválido. E desde que o sujeito que venceu o leilão se recuse a pagar pelos itens do leilão, este depósito não será devolvido a ele.
Contrato. O acordo entre o organizador do leilão e a entidade vencedora do leilão contém informações sobre a transação, que constam do USRR.
Participantes. O número de sujeitos admitidos no leilão é limitado. Via de regra, somente são admitidas ao leilão as pessoas que tenham direito ao uso desses objetos (parentes, amigos e conhecidos do autor da promessa), bem como o credor prometedor.
Registro da transação. Uma entidade é reconhecida como o licitante vencedor com base no preço de lance mais alto. Após o leilão, um contrato de venda é concluído. O pagamento deve ser feito em até cinco dias na conta do organizador do evento. Além disso, a garantia anteriormente depositada está totalmente incluída no custo da transação.
Reconhecimento do leilão inválido. O leilão público é considerado cancelado se o número de participantes for inferior a dois, bem como na ausência de pagamento da entidade vencedora. Após o leilão ser reconhecido como reprovado, o proprietário do objeto do leilão pode se tornar o credor pignoratício ou o leilão pode ser nomeado novamente. Neste último caso, o tempo de sua participação deve ser designado o mais tardar um mês depois, e o custo inicial dos ativos materiais deve ser reduzido em 15%.
Além disso, o leilão público pode ser cancelado se as partes na relação jurídica em disputa concluírem um acordo de paz. Se isso se tornar possível após a publicação da data do leilão, o devedor é obrigado a pagar todas as despesas incorridas pelo organizador do leilão.
Retirada de valores materiais. A forma mais comum de execução de uma decisão judicial no âmbito de um processo de execução é a apreensão de bens. Paralelamente, cinco dias após a imposição da apreensão, é realizada a apreensão direta de bens materiais (parcial ou total), a qual é executada por funcionário do FSSP.
Implementação de objetos. A especificidade da alienação de bens apreendidos assemelha-se às regras previstas para o penhor. No entanto, esse procedimento é conduzido exclusivamente por uma agência governamental autorizada.
Reconhecimento do sujeito como insolvente. Em caso de falência de pessoas jurídicas e físicas, são realizados leilões de alienação de bens penhorados em administração externa e processo de falência.
Inovações regulatórias. Atualmente, o adquirente do imóvel é determinado exclusivamente pelo preço em leilão e está totalmente isento de quaisquer restrições de credores. Anteriormente, esse aspecto (condições de uso do imóvel pelo novo proprietário) era regulamentado pela Lei Federal nº 127, que incidia sobre os direitos dos credores.
Tipos de negócios. Neste contexto, existem eventos abertos e fechados. No primeiro caso, a licitação implica a participação de quaisquer entidades. Nesta última versão, o evento de realização de valores materiais é voltado exclusivamente para os participantes convidados. Isso também se aplica ao método de envio de orçamentos. Assim, a forma aberta (oral) ou fechada (envelope lacrado) determina o andamento do evento. Os leilões também podem ser realizados de forma mista, quando, por exemplo, um evento encerrado para os seus participantes implica uma forma aberta de ofertas de preços.
Aviso de leilão público
O texto do edital é a base básica para a realização dos leilões públicos. Portanto, este documento deve ser elaborado em estrita conformidade com os requisitos temáticos. Freqüentemente, o anúncio de um leilão é equiparado a uma oferta pública. É importante entender que a distorção de informações no texto do edital, que influenciou o resultado do leilão, pode acarretar no cancelamento de seus resultados ou na sua invalidação.
O aviso deve refletir as seguintes informações:
- os termos da transação (o objeto do leilão, seu valor e oneração);
- informações sobre o detentor ou proprietário dos direitos autorais;
- dados sobre o procedimento de realização do leilão (local, hora e forma de realização, quem é o organizador, procedimento de registo de participação e determinação do vencedor).
As nuances a seguir podem ser citadas como precedentes típicos da prática judicial temática em nosso país:
- critérios implícitos para avaliar aplicações;
- o preço do depósito é excessivamente alto;
- distorção dos parâmetros do objeto, o que influenciou a ideia do mesmo;
- descrição incompleta dos ônus do objeto;
- informações incompletas sobre as características do objeto;
- violação da oportunidade necessária para conhecer os documentos que deram origem ao direito exercido.
A publicação do edital do leilão é realizada de acordo com o mínimo exigido, que inclui o site do departamento do oficial de justiça, o site federal do FSSP e os meios de comunicação oficiais das autoridades locais. Atualmente, a prática de arbitragem dessas publicações desenvolveu os critérios necessários para sua avaliação, que levam em consideração a obrigatoriedade da presença de texto impresso (excluindo o uso apenas de radiodifusão e televisão), público-alvo, características regionais e plena disponibilidade de informações.
Ordem de conduta
As regras gerais para a realização de negociações públicas apresentam as seguintes características.
Esses leilões são realizados na forma de leilão em que os bens do devedor são vendidos ao preço mais alto.
O edital do leilão deve ser publicado o mais tardar 30 dias antes do leilão. Deve conter informações completas sobre o assunto, local, horário, procedimento (inscrição de participação) e a forma do leilão, bem como o preço inicial e determinação do vencedor.
Para participar do leilão público, os candidatos devem pagar um depósito apropriado. Seu tamanho e procedimento de entrada estão indicados no edital. O depósito é devolvido em caso de cancelamento do leilão, bem como se o sujeito participar do mesmo, quando não se tornou o vencedor. Quem venceu o leilão efetua o pagamento de acordo com o contrato de venda, tendo em conta o depósito.
O organizador tem o direito de cancelá-los o mais tardar três dias antes da realização do leilão público.
O conceito de “pessoas que participaram do leilão, mas não ganharam” exclui os participantes que não compareceram ao evento e as pessoas que não conciliaram o preço original do imóvel.
No dia do leilão é assinado o protocolo adequado entre o vencedor e o organizador, o qual tem força de contrato.
A licitação ocorrerá somente se pelo menos duas entidades dela participarem. E o vencedor é o participante com o lance mais alto.
Se o participante vencedor do leilão se recusar a assinar o protocolo, ele perde o depósito. E o organizador, que evitou assinar o protocolo, devolve ao vencedor o depósito em dobro e o reembolsa todos os custos de participação no leilão, que excedam o valor do depósito.
Reconhecimento do leilão inválido
O leilão é declarado inválido nos seguintes casos:
- menos de dois participantes se inscreveram para participar do leilão;
- a presença no leilão foi inferior a dois participantes;
- ninguém fez concessões ao preço original dos ativos materiais;
- o vencedor do leilão não pagou o custo total do item do leilão à conta do organizador no prazo de cinco dias.
Uma vez que o objetivo do leilão, neste caso, não foi alcançado, licitações repetidas são indicadas. Uma nova data para a realização dos leilões públicos é definida após a anulação do leilão no prazo de 10 a 30 dias.
Em todos os casos, excluindo o facto de o vencedor do leilão não pagar a totalidade do valor do imóvel, o leilão secundário é realizado com uma redução do custo original em 15%. Todas as outras regras para a realização de negociação secundária estão de acordo com o procedimento para a realização do leilão primário. É importante entender que na ação do interessado, o tribunal poderá reconhecer a nulidade do leilão caso tenha sido violado o procedimento para sua condução.
Os regulamentos que regem o procedimento para a realização de leilões públicos para várias propriedades são os seguintes:
- hipoteca de bens imóveis - art. 56-58 FZ "Sobre hipotecas (penhor de bens imóveis)";
- penhor de outros bens - art. 350 do Código Civil da Federação Russa;
- venda de valores mobiliários - art. 89 (parte 4) da Lei Federal "Sobre Processos de Execução".
