O termo cliente técnico em construção significa uma organização ou associação que fornece uma gama completa de serviços de engenharia, desde o desenvolvimento e implementação da documentação do projeto até o comissionamento de uma instalação concluída. Na construção, o cliente técnico é um dos elos fundamentais de todo o processo.
Conceito ampliado de cliente técnico
As funções de um cliente técnico incluem:
- preparação de todos os tipos de licenças;
- obter todas as aprovações necessárias;
- exame de canteiros de obras e assessoria sobre sua organização;
- cumprimento de todas as condições técnicas exigidas para conexão às redes de utilidades;
- controle financeiro.
Assim, o cliente técnico desempenha um papel importante na gestão do processo construtivo, interage de perto com todos os participantes do processo construtivo, realiza a supervisão técnica e coordena todas as etapas da obra, bem como o timing e a qualidade dos processos.
A necessidade de um cliente técnico como uma organização separada surgiu na década de 80 do século passado. Ao mesmo tempo, Gosstroy aprovou um serviço separado projetado para preparar a construção da instalação e realizar a supervisão técnica sobre a própria construção. A ideia valeu a pena e a qualidade da construção aumentou significativamente. Mas, após o colapso da URSS, esse serviço não era mais capaz de cumprir suas funções nas condições dos tempos modernos.
Em condições modernas, as funções de um cliente técnico são tão diversas que um amplo conhecimento e uma experiência impressionante são necessários para sua implementação eficaz. Um cliente técnico não é uma especialidade, portanto, esses especialistas não são treinados em universidades. Para se tornar eles, você precisa de muitos anos de conhecimento prático e experiência em construção. Ao estar envolvido no processo de construção, o cliente técnico elabora um contrato para a implementação do leque de serviços pretendido, o que também lhe coloca a necessidade de compreender o lado jurídico da questão (documentação administrativa, prática judicial, etc.).
Quadro legal e regulatório
O quadro jurídico para a atividade de cliente técnico surgiu em 2011, quando foram adotadas as correspondentes alterações ao Código de Urbanismo da Federação Russa. Desde então, o termo cliente técnico passou a significar oficialmente uma pessoa física ou jurídica autorizada pelo desenvolvedor e que atua em seu nome e em seus interesses de forma profissional.
De acordo com a cláusula 22 do Código de Planejamento Urbano da Federação Russa, as funções de um cliente técnico incluem:
- celebração de contratos de vistorias de engenharia, desenvolvimento de documentação de projeto, construção, reconstrução e revisão de edifícios e estruturas;
- preparação de edifícios para reconstrução e revisão;
- fornecer às empreiteiras que executam a construção, reparação e reconstrução da documentação e base material necessárias ao bom desempenho das suas atividades;
- aprovação da documentação do projeto;
- preparação e execução dos documentos necessários à entrada em operação da instalação;
- outras funções fornecidas pelo Código.
É importante observar que o desenvolvedor tem o direito absoluto de implementar todas as funções listadas do cliente técnico de forma independente.
O papel do cliente técnico na construção da instalação
Muitos especialistas comparam o papel de um cliente técnico na construção moderna com a regência de uma orquestra. Na verdade, suas funções incluem não apenas a preparação de toda a documentação do pré-projeto e do projeto, mas também a gestão completa da construção da instalação em todas as fases: formação, organização do canteiro de obras, construção da instalação e o estágio de seu comissionamento. Ele organiza diretamente a interação entre todos os participantes do processo de construção: clientes e investidores, empreiteiros, projetistas, autoridades de aprovação e licenciamento. Vale destacar que cada uma das entidades listadas tem interesses próprios no caso e a tarefa do cliente técnico é a entrega do objeto em tempo hábil, atendendo aos interesses dos participantes do processo, atendendo em conta o cronograma e o plano de construção pré-planejado, levando em consideração todas as regras e regulamentos modernos de construção.
Um exemplo prático do trabalho de um cliente técnico
O trabalho de construção de um objeto começa com a intenção do cliente (investidor) de investir na construção desse objeto em um determinado terreno. Nesta fase, já se inicia a atividade do cliente técnico. Com base no plano de planejamento da cidade, ele precisa preparar e assinar todo o trabalho de documentação pré-projeto necessário:
- celebrar um contrato de arrendamento para um lote de terreno;
- celebrar um acordo para o uso gratuito e urgente deste local para o período de projeto, preparação para construção, o período de construção da instalação;
- preparar e assinar documentação sobre a transferência de terreno para a categoria desejada.
Assim, o cliente técnico assume um fluxo impressionante de papelada na preparação do pré-projeto e na preparação de uma série de licenças e aprovações.
Após a etapa de pactuação da concepção arquitetônica do futuro objeto, inicia-se o processo de obtenção das condições de uma orientação técnica, necessária para conectar o objeto à infraestrutura de engenharia existente. Todas as condições técnicas emitidas devem ser tempestivamente registradas e confirmadas em várias organizações estaduais relacionadas à operação de edifícios e estruturas. E existem muitas dessas condições técnicas e estão associadas à organização do abastecimento de água, abastecimento de calor, esgotamento sanitário, eletrificação, instalação de telefones, equipamentos de rádio, gaseificação e iluminação pública.
A fim de preparar um projeto para um concurso para a seleção de uma organização de projeto, também é necessário preparar uma planta pré-acordada do terreno selecionado, uma base geológica arquivística, um conceito arquitetônico e outros documentos.
Depois de escolher um designer, o cliente técnico compromete-se a preparar e assinar um contrato com ele para o desenvolvimento da documentação do projeto e estimativa dentro de um determinado prazo. O cliente técnico também terá que coordenar a documentação recebida com vários departamentos e realizar vários exames.
Na fase final de preparação do projeto, toda a documentação do projeto e estimativa, todas as licenças e aprovações são transferidas para o investidor para selecionar empreiteiros, fornecedores de materiais de construção e os equipamentos necessários. É também necessário um cliente técnico nesta fase: é ele quem participa ativamente no processo de seleção das entidades necessárias, acompanha todas as etapas e termos do concurso ou licitação para a escolha dessas associações.
Depois de selecionar empreiteiros e fornecedores, o cliente técnico emite uma licença de construção para toda a "equipe". Para tal, realiza primeiro todo o trabalho de documentação do loteamento do terreno selecionado para construção. Para a duração de todas as obras, ele elabora licença de uso de utilidades do poder público federal ou municipal. Especialmente uma grande quantidade de papelada deve ser elaborada se o canteiro de obras estiver localizado próximo a uma estrada ou ferrovia, comunicações subterrâneas e estruturas de engenharia.
Para implementar todas as funções acima, é desejável (mas não necessário) que o cliente técnico tenha uma aprovação SRO. No entanto, a presença de tal admissão permite ao cliente controlar a qualidade do trabalho na obra, efectuar a supervisão e controlo técnico, verificar a qualidade das estruturas e materiais, a operacionalidade dos equipamentos utilizados.
Após a conclusão da construção, o cliente técnico coloca o objeto em operação e transfere ao investidor (cliente) um pacote completo de documentação para registro de propriedade, incluindo obrigações de garantia e papéis para o BTI.
Nível de competência técnica do cliente
Muitas pessoas hoje percebem a associação de um cliente técnico como um auxiliar, necessário apenas para a rápida execução de todos os procedimentos de licenciamento e aprovação. Mas este não é o caso. A associação de um cliente técnico em nível de especialista compreende as seguintes questões:
- organização do canteiro de obras e atividades nele;
- obtenção de condições técnicas para conexão com comunicações e redes existentes;
- supervisão técnica de todas as etapas da construção;
- supervisão financeira da aplicação de fundos;
- transferência do objeto construído em operação.
Assim, a utilização plena das funções de técnico de cliente permite atingir uma elevada qualidade de construção, bem como o cumprimento de todos os prazos de acordo com um plano pré-planificado.
Uma área separada de atividade de um cliente técnico é o controle financeiro. Inclui os seguintes recursos:
- acordo com o investidor sobre o custo de todas as obras;
- verificar faturas e recibos de serviços executados e trabalhos executados;
- monitorar o dispêndio de fundos no âmbito da documentação orçamentária aprovada;
- um relatório sobre a oportunidade da aplicação dos fundos alocados;
- controle sobre o trabalho de contabilidade.
Dado o trabalho multilateral do cliente com vários assuntos de construção, licenciamento e autoridades regulatórias, na maioria dos casos, o cliente técnico não é uma pessoa, mas toda uma organização operando na forma de uma LLC.
