O termo "hipoteca" foi introduzido na Grécia três séculos antes de Cristo. Isso significava que o devedor era responsável perante o credor com suas próprias terras. No direito interno, tal conceito surgiu no início dos anos 90 do século passado. Na Rússia moderna, as relações decorrentes da hipoteca são reguladas pela lei "Sobre hipotecas (penhor de bens imóveis)", conforme alterada em 25 de novembro de 2017.
Hipoteca em palavras simples
Outro nome para hipotecas é garantia imobiliária. É o nome da forma de garantia das obrigações, quando o devedor dá ao credor uma vantagem na satisfação dos seus créditos a partir do valor do penhor, que passa a ser o imóvel. No sistema dessas relações, o devedor atua como penhorista e o credor como penhorista.
No caso mais geral, uma hipoteca pode servir como garantia para vários tipos de obrigações monetárias. Ao mesmo tempo, pressupõe-se que as obrigações podem já existir no momento da conclusão do contrato de hipoteca e podem surgir no futuro. Atualmente, a hipoteca se desenvolveu no campo da concessão de empréstimos e créditos aos cidadãos.
Uma hipoteca pode surgir tanto em virtude da lei como de um contrato de hipoteca. Por força da lei, o penhor surge quando uma operação de compra e venda de um imóvel é feita sem que o comprador pague integralmente. Nesse caso, o vendedor atua como credor hipotecário e o comprador atua como hipotecário. Uma hipoteca sob um contrato envolve uma transação escrita entre duas ou mais partes. Nos termos de tal acordo, o proprietário ou a pessoa que legalmente realiza a gestão econômica do bem passa a ser o autor da garantia.
Disposições básicas da lei sobre hipotecas de bens imóveis
A Lei de Hipotecas estabelece que as partes que estabelecem uma relação jurídica concluem um acordo adequado entre si. De acordo com os termos deste documento, uma das partes (a obrigada) tem o direito de satisfazer seus créditos pecuniários. Sua fonte é o custo do objeto objeto da promessa. O contrato é assinado em relação aos bens pertencentes e utilizados pelo devedor.
O acordo acima dá origem a uma relação jurídica sobre hipoteca, à qual se aplicam os princípios da garantia. Uma vez que a rotatividade de empreendimentos, apartamentos, estruturas, lotes é permitida por lei, é possível a penhor em relação a esses objetos.
É possível constituir uma hipoteca para garantir o cumprimento dos termos do contrato de empréstimo ou do contrato de empréstimo. A obrigação pode decorrer dos fatos de compra e venda, contrato, arrendamento ou dano.
A lei da hipoteca (penhor) introduz a necessidade de contabilização tanto do devedor como do credor, se forem pessoas jurídicas.
O objeto do contrato deve assegurar o pagamento da dívida principal total ou parcialmente definida em acordo entre as partes. Ao fechar um negócio, as partes do acordo podem fazer uma condição para o pagamento de juros. A lei prevê a possibilidade de pagamento de créditos sob a forma de parcela única; não pode exceder as obrigações contratuais.
A lei prevê outros pagamentos, que incluem:
- compensação por danos;
- pena;
- multa em caso de violação dos termos do contrato;
- reembolso de custas judiciais;
- compensação dos custos de execução do objeto.
Ocorre que o credor, desejando preservar a integridade do bem, se vê obrigado a despender dinheiro na sua manutenção e proteção integral. Nesse caso, ele tem direito ao reembolso das custas devidas ao imóvel hipotecado.
As categorias de objetos que podem ser objeto de um contrato são determinadas pela lei sobre hipotecas. De acordo com o direito civil, o bem registado de acordo com o procedimento estabelecido pode ser penhorado ao abrigo do contrato de hipoteca.
Assunto do contrato de hipoteca
O objeto de um contrato de hipoteca pode ser:
- lotes de terra;
- edifícios, estruturas, empresas e outros objetos de construção de capital;
- edifícios residenciais, apartamentos, bem como suas partes, que são quartos isolados;
- garagens, chalés de verão, casas de jardim, outros edifícios de consumo;
- aeronaves, navios e objetos espaciais.
Em alguns casos, a lei do crédito hipotecário permite considerar como objeto do contrato os edifícios residenciais diretamente relacionados com o loteamento do terreno. A inexistência de registo de terrenos cuja propriedade estatal não seja repartida não pode constituir obstáculo à formação de relações jurídicas hipotecárias.
De acordo com o Código Civil e a Lei Hipotecária, o objeto do contrato, assim como seus acessórios, formam um todo. Portanto, os acessórios passam a fazer parte do penhor geral, salvo disposição em contrário das partes. Uma coisa que não pode ser dividida sem mudar seu propósito principal não pode ser um sujeito independente de uma transação.
O requisito para o mortgagor é que a propriedade objeto do contrato deve estar em sua propriedade ou, pelo menos, na jurisdição econômica. Se o objeto for retirado de circulação ou se puder ser cobrada uma reclamação sobre ele, a garantia de créditos com tais bens não é permitida. O mesmo se aplica aos imóveis cuja privatização não pode ser efetuada.
De acordo com a lei hipotecária, o objeto do contrato pode ser o direito de locação, desde que haja o consentimento do locador ou de quem utiliza o bem sob direito de gestão econômica.
A hipoteca de um imóvel que seja propriedade conjunta comum no momento da celebração do contrato pode ser estabelecida se houver consentimento de todos os proprietários legais. Esse consentimento deve ser por escrito. No caso de propriedade compartilhada, a pessoa tem o direito de hipotecar o imóvel que lhe pertence sem pedir o consentimento de outros coproprietários.
Conteúdo do contrato de hipoteca
O contrato de penhor deve indicar:
- o objeto do contrato de hipoteca;
- avaliação de tal assunto;
- a essência do acordo;
- o valor do cumprimento da obrigação e seu prazo.
O contrato de hipoteca é celebrado de acordo com as normas e princípios gerais do direito civil. O documento deve conter informações sobre o objeto do contrato, sobre sua avaliação e outros pontos relevantes para o cumprimento das obrigações. As partes podem incluir condições específicas no documento que prevê a possibilidade de cobrança de execução hipotecária sobre o imóvel. Esta informação pode ser emitida na forma de um contrato separado.
O contrato de hipoteca contém o nome do objeto e o local em que está localizado. A descrição fornecida no documento deve ser suficiente para identificar o objeto. O direito, com base no qual o objeto pertence ao credor, também é especificado no documento. Se o assunto for um arrendamento, é necessário indicar o seu prazo.
A avaliação do objeto do contrato é determinada pelo acordo celebrado pelas partes e é dada em termos monetários. A avaliação de um objeto de construção em andamento é feita pelo seu valor de mercado.
Algumas características da hipoteca
A obrigação garantida pela hipoteca é indicada no contrato juntamente com o fundamento da sua ocorrência e o prazo para o qual se encontra estabelecido. O acordo pode prever que o valor das obrigações pecuniárias será estabelecido posteriormente; neste caso, é necessário prescrever as condições de determinação do montante das obrigações.
Se, por acordo das partes, as reivindicações puderem ser parcialmente executadas, os termos e a periodicidade dos pagamentos devem ser incluídos no contrato. Se não for estabelecido um montante específico do montante dos pagamentos, é necessário prescrever as condições para a sua determinação.
A hipoteca está sujeita a registro estadual obrigatório. Torna-se efetivo apenas a partir do momento em que uma entrada é feita no registro de estado relevante. No extrato do registro, a inscrição no penhor de bens imóveis reflete-se na forma de oneração dos direitos do titular sobre esse ou aquele bem.
Um caso especial de hipoteca imobiliária é a hipoteca de um apartamento. Esta forma de penhor generalizou-se a partir do início dos programas governamentais de apoio aos cidadãos que adquirem habitação. Ao abrigo de um contrato de hipoteca desta natureza, o hipotecário dá o imóvel como penhor para garantir os compromissos financeiros assumidos. O contrato de hipoteca do apartamento é assinado pelo credor e pelo proprietário do apartamento. O registo do contrato é efectuado num prazo que não excede cinco dias úteis.
Seguro após a celebração de um contrato de hipoteca
O credor tem um interesse vital no fato de que os bens por ele recebidos em penhor estavam seguros até que o devedor cumprisse integralmente suas obrigações financeiras. Portanto, a lei prevê o seguro do objeto da hipoteca contra possíveis riscos de danos ou perdas. Esse seguro é obrigatório. Os bancos costumam criar suas próprias seguradoras, que seguram os objetos do contrato de hipoteca. Essas estruturas às vezes oferecem tipos adicionais de serviços aos mutuários, o que objetivamente leva a um aumento nos custos gerais e aumenta o custo de um serviço de empréstimo.
